Na al die jaren nog belasting betalen?


23 februari 2017

Is winst bij de verkoop van een voormalig kantoorgebouw belastbaar? Ook wanneer het gebouw al jaren niet meer als kantoor gebruikt wordt? Laten we dat nader bekijken aan de hand van een concreet voorbeeld.

De feiten

Een collega had vroeger een eenmanszaak en hij gebruikte zijn gezinswoning deels voor zijn beroepsactiviteit. In die periode heeft hij – perfect legaal - afschrijvingen verricht op het beroepsgedeelte van zijn woning. Enkele jaren geleden heeft hij zijn beroepsactiviteit stopgezet wegens pensionering. Sindsdien heeft hij het gebouw verhuurd aan derden. En nu wil hij het pand verkopen.

Stopzettingmeerwaarde

Het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde op het ogenblik van stopzetting van de beroepsactiviteit is in principe belastbaar als zgn. stopzettingmeerwaarde. Op het beroepsgedeelte moet hij 16,5% belasting betalen. Nochtans was er op het ogenblik van de verhuring aan derden nog geen sprake van verkoop en dus ook niet van stopzettingmeerwaarde, omdat de winst nog niet “gerealiseerd werd” m.a.w. het pand werd niet verkocht. Nu pas wordt het verkocht en is de stopzettingmeerwaarde dus gerealiseerd.

Uitzondering: duurzaam privégebruik

De winst gerealiseerd door de verkoop na stopzetting van de commerciële activiteit wordt niet belast wanneer er sprake is van een zgn. desaffectatie. Dat betekent dat het pand tussen het ogenblik van de stopzetting en de verkoop uitsluitend en op “duurzame wijze” gebruikt is voor niet-beroepsdoeleinden. Anders gezegd, het pand heeft zijn beroepsmatig gebruik in hoofde van de verkoper verloren.

Let op: de fiscus slaapt niet

Ook al zijn er een aantal jaren verlopen sinds de stopzetting van beroepsactiviteit, de winst bij de verkoop blijft sowieso belastbaar. De hamvraag: is het pand inderdaad “op duurzame wijze” uitsluitend gebruikt voor niet-beroepsdoeleinden? Het is een feitenkwestie en uw collega heeft nooit 100% zekerheid dat de fiscus dit zal aanvaarden. Er bestaat al heel wat rechtspraak over deze kwestie en aan de hand van die uitspraken kan men een vuistregel toepassen.

De aard van het pand, het tijdsverloop en het uitsluitend privégebruik

Werd het pand deels als woning en deels beroepsmatig gebruikt, dan is alleen dit laatste belastbaar. Is het gebouw door zijn aard alleen geschikt voor beroepsgebruik dan wordt de winst bij verkoop altijd verschuldigd als stopzettingmeerwaarde. Tenzij… tenzij het gebouw zodanig verbouwd is dat het niet meer geschikt is voor beroepsdoeleinden.

Qua tijdsverloop zijn er nergens vaste regels bepaald. In sommige gevallen heeft de rechtspraak aanvaard dat één jaar voldoende is, maar dat is eerder uitzondering dan regel.

Het is aan uw collega om te bewijzen dat het pand – ook het gedeelte dat vroeger gebruikt werd voor beroepsdoeleinden - door hemzelf gebruikt werd of verhuurd aan derden – opbrengsten uit verhuring zijn niet belastbaar – en dus gaat het pand in principe over naar het privé-patrimonium.

Conclusie.

De winst bij verkoop van een pand dat voorheen beroepsmatig gebruikt werd, is in principe belastbaar, tenzij men kan bewijzen dat het pand tussen het ogenblik van stopzetting van de eenmanszaak en de verkoop uitsluitend voor privé-doeleinden gebruikt werd. Hou daarbij best rekening met een termijn van 3 à 5 jaar.

Gelieve de hoogte van uw browservenster te vergroten voor een betere website ervaring.