Investeren in vastgoed: via de vennootschap of privé?


05 december 2019

Gezien de uitzonderlijk lage rentevoeten is investeren in vastgoed aantrekkelijk voor heel wat ondernemers. De vraag is: koop ik best privé of via de vennootschap? Zoals gewoonlijk is daar geen eenduidig antwoord op te geven. We hebben het voor jou uitgezocht – van naaldje tot draadje.

 

Fiscaal voordeel bij aankoop

Kosten voor registratie, notaris, btw… zijn identiek of je privé aankoopt of via de vennootschap. Het grote verschil is dat deze kosten fiscaal aftrekbaar zijn wanneer het de vennootschap is die het goed koopt. Op voorwaarde dat je het goed uitsluitend gebruikt voor de uitoefening van je bedrijf. Gebruik je het – ook gedeeltelijk – als privéwoning dat is de kans groot dat deze kosten verworpen worden.

 

Meerwaarde bij verkoop als particulier

Op de verkoop van de eigen woning betaal je als particulier 0 euro belasting. Je betaalt ook geen belasting op een pand dat je niet bewoont zolang het niet verkocht wordt binnen 5 jaar na de aankoop of 3 jaar na de schenking. Het dient gezegd dat de fiscus een gunstige berekeningsmethode gebruikt, en dat je als particulier in de meeste gevallen hoe dan ook geen belasting betaalt.

 

Meerwaarde bij verkoop als vennootschap

De vennootschap betaalt wèl een belasting op de meerwaarde bij verkoop. En – waar bleef het addertje onder het gras? - de meerwaarde wordt berekend op het verschil tussen de verkoopwaarde en de boekhoudkundige waarde op het ogenblik van de verkoop, en niet het verschil tussen de verkoop- en de aankoopwaarde. Een voorbeeld.

Stel dat je in 2005 een pand gekocht hebt met een waarde van € 350.000, en het in 2019 verkocht voor €550.000. De boekhoud-waarde van het pand bij de verkoop bedraagt nog 240.000 euro. Dan betaal je een meerwaardebelasting van €550.00 min €240.000 = €310.000 x +/-30% = € 93.000.

 

Schenking of vererving van het pand

Heb je als particulier onroerend goed gekocht en je wil het later schenken aan je kinderen, dan betalen zij hierop schenkbelasting. Dat gaat progressief van 3% voor een waarde van maximum €150.000 tot 27% vanaf €450.000. Deze bedragen gelden per erfdeel. Een gezin van 4 personen (2 ouders + 2 kinderen) kan dus € 600.000 (€150 x 4) schenken aan 3%.

Heb je het vastgoed gekocht als vennootschap, dan schenk je aan je kinderen niet het onroerend goed, maar aandelen van de vennootschap. En die zijn belastbaar a rato van 3%, ongeacht de waarde van de schenking.

 

Conclusie

Aankopen als particulier of via de vennootschap? Er is geen eenduidig antwoord: alles hangt af van de bestemming op langere termijn. BFKM kan je hierbij zeker wel goede raad geven.

 

Gelieve de hoogte van uw browservenster te vergroten voor een betere website ervaring.