Een onroerend goed omvormen tot woning: 6% of 21%?


30 september 2020

Wanneer je werken laat uitvoeren aan een pand, dat minstens 10 jaar in gebruik is en hoofdzakelijk gebruikt wordt als privéwoning, kun je genieten van het verlaagde btw-tarief van 6%. Maar wanneer de functie van het gebouw drastisch verandert, gaat het dan nog om een renovatie of eerder als nieuwbouw?

De basisvoorwaarden

Om van het verlaagde btw-tarief van 6% te kunnen genieten, is vereist dat het gaat om werken in onroerende staat aan een pand dat minstens tien jaar in gebruik is en dat hoofdzakelijk gebruikt wordt als privéwoning. Die werken moeten dan de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud van een woning beogen. Dat is duidelijk. Maar wat is er belangrijk: de functie van het pand voor of na de verbouwing

Wat zegt de btw-administratie?

Sommige btw-controleurs stellen blijkbaar als voorwaarde dat het pand waaraan de werken uitgevoerd worden, al een woning is vóór de aanvang van de werken. Een schuur, een atelier, een kantoorgebouw, enz. omvormen en verbouwen tot een woning, zou dus volgens die btw-controleurs tegen 21% btw gefactureerd moeten worden.

Niet correct, zegt Cassatie

Volgens het Hof van Cassatie is er sprake van een renovatie als de uitgevoerde werken op relevante wijze steunen op de reeds bestaande dragende muren, in het bijzonder de buitenmuren en, meer in het algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het bestaande gebouw. Hiermee bevestigt het Hof van Cassatie overigens het administratieve standpunt (aanschrijving nr. 6, 22.08.1986, nr. 30; parl. vr. nr. 531, Van der Maelen, 24.03.2010)

Dat was kortweg het oordeel van het Hof in een zaak waarbij een kantoorgebouw omgevormd werd tot een appartementsgebouw. Deze omvormingswerken kunnen volgens het Hof wel degelijk het btw-tarief van 6% genieten, op voorwaarde uiteraard dat ook aan de andere voorwaarden voldaan is (Cass., 25.06.2020).

Let op! Dat is het enige criterium dat volgens het Hof van belang is. De kostprijs van de werken geeft dus geen uitsluitsel wat dat betreft.

Conclusie

Het is dus niet vereist dat het gebouw reeds een privéwoning was vóór de uitvoering van de werken (aanschrijving nr. 6, 22.08.1986, punt 39; parl. vr. nr. 1161, Olivier, 04.07.1994). Het volstaat dat het ná de werken hoofdzakelijk gebruikt wordt als privéwoning.

 

Deze publicatie heeft een louter informatief karakter en verbindt geenszins. Zij houdt geen rekening met persoonlijke situaties en kan in geen geval gelijkgesteld worden met een juridisch of fiscaal advies noch met een raad over financiële planning.

Gezien de complexiteit van bepaalde verrichtingen en hun implicaties op burgerrechtelijk en fiscaal vlak, raden wij u ten stelligste aan steeds ons persoonlijk  te raadplegen.  

 

 

Gelieve de hoogte van uw browservenster te vergroten voor een betere website ervaring.